ГлавнаяПубликацииНедвижимость

Дачная амнистия в действии

С 1 сентября 2006 года вступил в действие Федеральный закон "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества", больше известный как закон о дачной амнистии. В чем же состоит упрощение порядка оформления права собственности на объекты недвижимого имущества?

Для достижения данной цели законодателем введено сразу несколько новелл. Во-первых, следует обратить внимание на возможность упрощенного порядка возникновения права собственности на земельные участки. Если в документе о предоставлении земельного участка указано право постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения или вообще не указан вид права, то на основании такого документа теперь возможно зарегистрировать право собственности. До введения в действие указанного закона в таких случаях земельный участок мог быть приобретен в собственность только при оформлении дополнительных документов, а зачастую - только при условии выкупа земельного участка. Во-вторых, отменены ограничения по количеству приватизируемых бесплатно земельных участков. Ранее действующее законодательство позволяло бесплатно приватизировать только один земельный участок. В-третьих, при несоответствии площади земельного участка по данным кадастрового плана и площади, указанной в документе о предоставлении земельного участка, государственная регистрация может осуществляться без оформления дополнительных документов об устранении такого несоответствия. Право собственности в таких случаях будет возникать на земельный участок, описанный в кадастровом плане. В-четвертых, зарегистрировать право на вновь построенный жилой дом стало возможным без оформления актов ввода (разрешения на ввод) в эксплуатацию. В-пятых, впредь для регистрации прав на садовые домики, гаражи не требуется представления документов, оформленных органами технического учета (БТИ). В-шестых, с 1 января 2007 года размер госпошлины, взимаемой при государственной регистрации прав физических лиц на отдельные объекты снижен с 500 рублей до 100. И это не исчерпывающий перечень всех изменений законодательства по вопросу возникновения прав граждан на объекты недвижимости. При этом каждое новшество имеет свои ограничения и обусловлено конкретными обстоятельствами. В настоящей статье рассмотрим подробнее вопросы возникновения прав на дачи.

Сразу следует оговориться что понятие "дача" не является юридическим термином. Говоря о даче (саде, огороде) следует иметь в виду один или несколько объектов недвижимого имущества, то есть, или только земельный участок, предоставленный для ведения дачного хозяйства, садоводства и огородничества, или же такой земельный участок и расположенные на нем строения (например, дачный домик). Соответственно, говоря об оформлении прав на дачу, мы будем рассказывать об оформлении прав на объекты недвижимого имущества.

Вне зависимости от наличия или отсутствия дачного домика или иного строения, оформление своих прав следует начинать с прав на земельный участок.

I. О документах, на основании которых возникают права на земельные участки

Закон не содержит исчерпывающего перечня документов, на основании которых возможно осуществить государственную регистрацию права собственности гражданина на земельный участок. Таковыми могут являться государственные акты на право пользования землей, свидетельства о праве собственности на землю, распоряжения (постановления) администрации города (района), решения исполкомов, акты судов, свидетельства о праве на наследство, договоры о приобретении земельного участка и т.д.

Необходимость и порядок оформления актов, на основании которых возникают права на земельные участки, предоставленные для ведения дачного хозяйства, садоводства и огородничества (назовем их - дачные участки), зависит от исходных документов, которые имеются у владельца такого участка. Рассмотрим некоторые варианты.

1 вариант. Право собственности гражданина ранее было зарегистрировано в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству (земельном комитете).

В этом случае у гражданина должны иметься государственные акты на право пользования землей или свидетельства о праве собственности на землю. Земельные комитеты регистрировали права на земельные участки до момента начала работы учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В г.Оренбурге учреждение начало свою работу с 29 апреля 1998 года, а в районах области филиалы учреждения открывались позднее. Если такое свидетельство о праве собственности (или государственной акт) выдано собственнику дачного участка до начала работы учреждения юстиции (его филиала в районе области), то удостоверенное им право на сегодняшний день действительно, оно существует в полном объеме.

Собственник по своему желанию вправе сегодня перерегистрировать свое право, обратясь с заявлением в Управление Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области (государственная пошлина в этом случае взимается в полном объеме). Но это является правом собственника земельного участка, но не его обязанностью. Нет никакой необходимости сегодня перерегистрировать свои права. Если право не будет перерегистрировано, то оно от этого не прекратится. Не является основанием для прекращения ранее возникшего права собственности также и отсутствие кадастрового номера земельного участка.

В случае, если собственник дачного участка пожелает продать его, подарить или распорядиться им иным образом, то в этом случае будет необходима перерегистрация права собственности. Но, во-первых, с заявлением о государственной регистрации права в этом случае возможно будет обратиться одновременно с заявлением о регистрации перехода права; во-вторых, в этом случае регистрация права продавца (дарителя) на земельный участок будет осуществляться без взимания государственной пошлины.

2 вариант. Земельные участки предоставлены гражданам на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, а также если в акте о предоставлении земельного участка гражданину не указан вид права или невозможно определить вид этого права.

Вид права (собственность, пожизненное наследуемое владение или постоянное бессрочное пользование) указан в документе, на основании которого предоставлен земельный участок (решении исполкома, распоряжении администрации и т.п.), или в свидетельстве о праве (государственном акте), ранее выданном земельным комитетом.

Если земельный участок был предоставлен гражданину:

  • на праве пожизненного наследуемого владения;
  • на праве постоянного (бессрочного) пользования;
  • без указания вида права или из документов о предоставлении невозможно определить вид этого права,

то на основании документов о таком предоставлении земельного участка сегодня может быть зарегистрировано право собственности гражданина на этот земельный участок. Каких-либо дополнительных решений о предоставлении в собственность гражданам таких земельных участков в этом случае не требуется.

При этом оформление права собственности в таких случаях также является правом пользователя земельного участка, но не его обязанностью. Использование земельного участка, предоставленного на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, является также законным. Но в таком случае пользователь земельного участка не имеет права им распоряжаться (продавать, дарить и т.п.).

3 вариант. Гражданин, являющийся членом садоводческого общества и владеющий дачным участком, не имеет никаких документов о правах на него.

Этот вариант является очень распространенным, т.к. в соответствии с ранее действовавшим законодательством земельные участки предоставлялись не конкретным физическим лицам, а садоводческим (огородническим) товариществам. Конкретные граждане имеют только документы, подтверждающие их членство в таких садоводческих объединениях. Основной целью закона о дачной амнистии является урегулирование именно таких ситуаций.

В подобных случаях, в отличие от предыдущих вариантов, необходимо оформление документов о предоставлении земельного участка в собственность. Член садоводческого объединения вправе приобрести земельный участок в собственность бесплатно. Для этого ему следует обратиться с заявлением в администрацию города или района области, на территории которого расположено садоводческое объединение. К заявлению должны быть приложены следующие документы: описание местоположения границ такого земельного участка и заключение правления садоводческого объединения, в котором указывается гражданин, за которым закреплен такой земельный участок, и подтверждается соответствие указанного описания местоположению границ земельного участка, фактически используемого гражданином. На практике для издания распоряжения о предоставлении земельного участка в собственность у заявителя может быть также запрошен кадастровый план земельного участка. Это делается для того, чтобы в распоряжении о предоставлении земельного участка описание земельного участка соответствовало описанию, содержащемуся в кадастровом плане (местоположение, площадь и т.д.). Иначе, если в распоряжении о предоставлении земельного участка и в кадастровом плане будут содержаться различные сведения, то такие несоответствия могут стать препятствием для государственной регистрации права, т.е. для возникновения права собственности.

В отдельных случаях для издания распоряжения о предоставлении дачного земельного участка в собственность необходимо предоставление дополнительных документов (если ранее ни один из членов данного объединения не обращался с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность - представляются: выписка из реестра юридических лиц, содержащая сведения о садоводческом некоммерческом объединении; копии документов о предоставлении садоводческому объединению земельного участка, составляющего его территорию.). Более подробную информацию о документах, необходимых для принятия решения о предоставлении в собственность такого земельного участка, следует уточнять в соответствующей администрации города или района области. Решение о предоставлении в собственность бесплатно гражданину фактически используемого им земельного участка оформляется распоряжением главы соответствующей администрации. Такое распоряжение о предоставлении земельного участка в собственность будет являться основанием для государственной регистрации права собственности гражданина на такой земельный участок.

II. О кадастровом плане земельного участка

Кадастровый план земельного участка является вторым документом, который необходимо представить для государственной регистрации права на земельный участок. Кадастровые планы земельных участков выдаются в рамках проведения государственного кадастрового учета и являются документами, содержащими сведения государственного земельного кадастра о конкретном земельном участке (кадастровый номер, местоположение, площадь, категорию земель, наличие ранее возникших прав и т.д.).

Для получения кадастрового плана земельного участка владельцу земельного участка следует обращаться в Федеральное государственное учреждение "Земельная кадастровая палата" по Оренбургской области и его филиалы по месту нахождения земельного участка. В отдельных районах области заявления о постановке на кадастровый учет принимаются территориальными отделами Управления Роснедвижимости по Оренбургской области. Перечень документов для получения кадастрового плана на конкретный земельный участок, которые заявителю необходимо представить в это учреждение (землеустроительное дело, распоряжение главы города (района) об утверждении границ земельного участка и т.д.), зависит от того - какие сведения по данному участку уже содержатся в земельном кадастре на момент обращения заявителя. Соответственно, информацию о сведениях, содержащихся в земельном кадастре, и справку о перечне документов, необходимых для постановки земельного участка на кадастровый учет, возможно получить в названном учреждении и его филиалах (в отдельных районах области - в территориальных отделах Управления Роснедвижимости).

III. О документах на строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для садоводства, огородничества, ведения дачного хозяйства

Документом, подтверждающим факт создания на дачном земельном участке объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте. Форма такого документа утверждена приказом Минэкономразвития в августе 2006 года. Декларация заполняется самим собственником или уполномоченным им лицом, которые должны указать в этом документе адрес строения, его наименование и назначение, площадь, сведения о земельном участке, на котором расположено строение, сведения о правообладателе и некоторые другие сведения.

Помимо того, что декларация подтверждает факт создания строения, этот документ еще и содержит описание такого объекта. Тем самым декларация об объекте недвижимого имущества исключает необходимость представления для государственной регистрации права документов, удостоверенных органами по учету объектов недвижимости (ГУП "Областной центр инвентаризации и оценки недвижимости" (зачастую называемое - БТИ), ФГУП "Ростехинвентаризация"). Правообладатель вправе по своему желанию обратиться в указанные органы (организации) для проведения инвентаризации строений и получения документов, содержащих описание проинвентаризированного объекта недвижимости. Такие документы могут использоваться и при заполнении декларации об объекте недвижимости. Но данные действия осуществляются только по желанию правообладателя. Для государственной регистрации права такие документы не являются обязательными, а декларация об объекте недвижимости может быть заполнена и без использования таких документов. В случае, если правообладатель прикладывает к заявлению о государственной регистрации своего права такие документы, то по окончании государственной регистрации они возвращаются заявителю.

Декларация об объекте недвижимого имущества может быть заполнена заявителем при обращении с заявлением о государственной регистрации права на строение. В этом случае бланк декларации может быть предоставлен специалистом Управления, осуществляющим прием документов на государственную регистрацию права (бесплатно). Но заявитель вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации, представив уже заполненную декларацию об объекте недвижимости.

С заявлением о государственной регистрации права на строение гражданин может обратиться как одновременно с подачей заявления о государственной регистрации права на земельный участок, так и после проведения государственной регистрации права на земельный участок.

IV. О порядке государственной регистрации права собственности на земельный участок и расположенные на нем строения

Права на земельные участки и расположенные на них строения возникают с момента государственной регистрации. Даже если гражданин обладает актом о предоставлении ему земельного участка, но в регистрирующий орган он не обращался, то право собственности на земельный участок у этого гражданина не возникло. Данное правило не затрагивает прав, которые были зарегистрированы в земельных комитетах, и которые действительны в полном объеме независимо от их перерегистрации (вышеизложенный вариант 1).

Государственная регистрация прав сегодня осуществляется Управлением Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области, отделы и секторы которого работают во всех районах области. Для осуществления государственной регистрации своих прав гражданину следует обратиться в отдел или сектор Управления в городе (районе области) по месту нахождения земельного участка. Государственная регистрация осуществляется по заявлению правообладателя, которое составляется непосредственно в Управлении (в районном, городском отделе или секторе) в присутствии специалиста, осуществляющего прием документов на государственную регистр ацию прав. Заявление о государственной регистрации права и прилагаемые к нему документы могут быть приняты у гражданина только при предъявлении им паспорта или иного документа, удостоверяющего его личность. Если с заявлением о государственной регистрации права обращается не сам собственник, а его представитель, то он также должен представить нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия.

К заявлению о государственной регистрации обязательно должны быть приложены следующие документы: правоустанавливающий документ, кадастровый план земельного участка, квитанция об уплате государственной пошлины.

Правоустанавливающий документ в отношении земельного участка - это документ, на основании которого гражданину предоставлен земельный участок на каком-либо праве или без указания права, и который представляется в качестве основания для государственной регистрации права собственности. Таковым документом может являться любой из вышеперечисленных актов (государственный акт, свидетельство о праве, решение исполкома, распоряжение администрации, решение суда, договор и т.д.). В отдельных случаях для государственной регистрации могут быть истребованы дополнительные документы (например, справка (заключение) правления садоводческого объединений о том, что гражданин является членом садоводческого объединения).

Кадастровый план земельного участка является обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав на земельный участок и расположенное на нем строение.

За государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина в размерах:

  • за государственную регистрацию права собственности на земельный участок - 100 рублей;
  • за государственную регистрацию права на строение (садовый домик) - 100 рублей.

Квитанция об оплате госпошлины должна быть приложена к заявлению о государственной регистрации права.

При этом указанные денежные суммы - это только размер государственной пошлины, уплачиваемой в федеральный бюджет за государственную регистрацию права. Но не стоит забывать, что на регистрацию заявитель должен прийти с пакетом документов. Как минимум, гражданину предстоят расходы, связанные с оформлением кадастрового плана.

Все документы представляются для государственной регистрации прав в двух экземплярах (в подлинном и в копии), один из которых (подлинный) после осуществления государственной регистрации права возвращается заявителю. Копии акты органов государственной власти, акты органов местного самоуправления и акты судов представляются на государственную регистрацию прав в двух копиях, поскольку подлинный экземпляр документа всегда хранится в соответствующем органе, издавшем акт или принявшем решение. Один экземпляр копии такого документа возвращается правообладателю после государственной регистрации права.

Начальник отдела регистрации прав на земельные участки
Управления Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области
М.Е.Манушина

Источник: сайт Управления Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области

14.10.2009
Ипотека не прижилась. Получится ли россиянам жить в рассрочку без участия банков?
← предыдущее
  Потенциальная аренда: расходы на ремонт
следующее →