ГлавнаяПубликацииНедвижимость

«Коммуналка» при аренде: от договора до налогов

Недвижимость по сей день настолько дорога, что в основном представителям малого, а порой и не очень малого бизнеса приходится под офис арендовать заветные квадратные метры. Без света, связи и пресловутой "коммуналки", очевидно, много не наработаешь. А значит, встает вопрос об учете соответствующих расходов, не говоря уж о проблемах с НДС. Интересно то, что в данном случае у организации, в принципе, есть выбор. Только сделать его нужно еще до подписания арендного соглашения.

Несомненно, на каких именно условиях владелец помещений готов предоставить их во временное пользование, решать в конечном итоге именно ему. И если арендодатель задумает сдавать свою недвижимость с учетом того, что все связанные с ним расходы лягут на плечи арендатора, то последнему ничего не остается, как соглашаться.

Вообще-то арендодателя понять в этом плане легко. Почему, собственно говоря, он обязан оплачивать то же электричество или связь, которыми пользуется арендатор? То же самое можно сказать и про "коммуналку", и об услуге по охране и уборке помещений. Однако многие обладатели квадратных метров на этом не останавливаются, требуя с арендаторов возмещать им еще и суммы налогов и страховых премий, перечисляемые за переданные во временное пользование объекты. А подобный ход может оказаться не на руку обеим сторонам сделки. Правда, только в том случае, если данное обстоятельство заранее не "обыграть" в договоре аренды…

"Бытовое" возмещение

Начнем, пожалуй, с ситуации, при которой арендным договором определен "твердый" размер платежей, а отдельной строкой - возмещение арендатору средств, затраченных на "обслуживание" предоставляемых внаем площадей. То есть, по сути, расходы арендатора за пользование чужими квадратными метрами могут сложиться из двух видов проплат - непосредственно арендных платежей и сумм возмещенных арендодателю затрат на коммуналку, электроэнергию и т. д.
Сразу же следует оговориться: сам факт того, что размер арендной "таксы" согласно условиям договора якобы не меняется (но при этом подлежит исчислению по каждому сроку платежа), совершенно не означает, что арендатор будет расходовать на данный вид перечислений все время одну и ту же сумму. Так, например, ситуация обстоит в случае, когда эти средства индексируются арендодателем с учетом инфляции. Например, ежеквартально. Причем подобный образ действий хозяина, выставляющего счет за аренду, не будет считаться нарушением гражданского законодательства. А таковым, напомним, предусмотрено, что если соответствующее условие не оговорено договором (а это как раз наш случай), то размер арендной платы может изменяться, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК).

Дело в том, что подобные трансформации сумм арендных платежей попросту не считаются изменением их размера, что, кстати говоря, было отмечено Президиумом ВАС в информационном письме от 11 января 2002 г. № 66. Та же история и с "плавающей" величиной платы за аренду в рамках договоров, по условиям которых плата хоть и перечисляется в рублях, но выражена в инвалюте.

Итак, что касается сумм самой арендной платы, закавык при ее налоговом учете не возникает. У арендатора она относится к прочим расходам, связанным с производством и реализацией (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК), а у арендодателя - к доходам от реализации, если данный вид деятельности является основным либо увеличивает налоговую базу как внереализационный доход (п. 4 ст. 250 НК). С НДС тоже вроде бы все гладко и хорошо. Хозяин площадей выставляет счет-фактуру, а арендодатель может рассчитывать на вычет заявленной в данном документе суммы налога.

А вот что касается затрат на наем "рабочего пространства", которые не считаются арендной платой, но перечисляются арендодателю в качестве возмещения оплаты коммунальных услуг, электроэнергии и тому подобных издержек, то с ними все не так гладко, как хотелось бы.
Вопрос, конечно же, не в налоговом учете. Он очевиден.

Тот факт, что, получив от арендатора подобные суммы, сдающего помещение владельца обяжут увеличить на их величину базу по налогу на прибыль, сомнений не вызывает. Именно на таком образе действий настаивает Минфин, что подтверждается, среди прочего, письмом финансового ведомства от 16 июля 2009 г. № 03-11-06/2/130. Данное эпистолярное творение хоть и посвящено "упрощенцам", но, как известно, правила "доходного" учета этой категории налогоплательщиков практически ничем не отличаются от "общережимных". В качестве обоснования своих чаяний по увеличению налоговой нагрузки чиновники привели тот довод, что коли уж такой вид доходов не поименован в освобождающей от налогообложения доходы статье 251 Кодекса, то причин для того, чтобы не увеличить на их сумму налоговую базу, нет.

В свою очередь у арендаторов, перечисливших эту часть владельцу площадей, суммы возмещений затрат на оплату коммунальных услуг, электроэнергии, услуг связи и т. д. станут материальными или прочими расходами (письма Минфина от 9 ноября 2006 г. № 03-03-04/1/742, ФНС от 5 сентября 2005 г. № 02-1-07/81, УФНС по г. Москве от 30 июня 2008 г. № 20-12/061162). Кстати, в качестве документального подтверждения, согласно настойчивым рекомендациям чиновников, могут стать акты оказанных услуг с расчетами коммунальных платежей, услуг связи, составленных арендодателем на основании счетов предприятий, предоставивших данный сервис.

Что же касается главной причины головной боли при возмещении арендатором таких затрат хозяину помещений, ею, конечно же, может стать принятие к вычету НДС, предъявленного арендодателем, который попросту перевыставил счета-фактуры, полученные им самим от организаций-"поставщиков" электроэнергии, охранных и "клининговых" услуг и т. д.
По идее, счета-фактуры у арендатора на руках имеются, в составе заявленной в них стоимости он налог перечислил, так почему бы и не принять его к вычету?

Вся проблема в негативном отношении к данной проблеме чиновников, которые и вовсе указывают на то, что арендодатель не имеет права выставлять на указанные платежи свои собственные счета-фактуры. А все потому, в один голос твердят эксперты финансового и налогового ведомства, что реализация услуг по уборке, охране, обеспечению электроэнергией и "коммуналке" арендодателем не производятся. Соответственно, при получении денежных средств в целях компенсации таких издержек попросту не возникает объекта обложения НДС (письмо ФНС от 23 апреля 2007 г. № ШТ-6-03/340@ и направленное налоговиками письмо Минфина от 24 марта 2007 г. № 03-07-15/39). Логично, что выставлять в данном случае счет-фактуру смысла не имеет, а значит, у арендатора нет оснований и принимать к вычету налог.

Правда, если следовать рассуждениям чиновников, выходит, что принимать к вычету НДС мог бы арендодатель, который фактически и не оплачивал услуги по счетам компаний, предоставляющих электроэнергию, обеспечивающих связь и аналогичные этим услуги. Однако и этот участник не может реализовать данную операцию, поскольку его расходы возмещаются (письма Минфина от 3 марта 2006 г. № 03-04-15/52 и УФНС по г. Москве от 16 июля 2007 г. № 19-11/067415).

Благо подобные суждения не разделяет Президиум ВАС. Так, в постановлении от 25 февраля 2009 г. № 12664/08 "высшие" судьи заявили, что выставление счетов-фактур арендодателем на данные услуги контрагенту, "позаимствовавшему" его площади, налоговому законодательству не противоречит. А, соответственно, если арендатор получил счета-фактуры, он может предъявить к вычету заявленный в нем налог.

В принципе, можно найти "вычетную" лазейку и для арендодателя. Правда, смысл в данном мероприятии весьма мал, поскольку обрести право на вычет можно, лишь включив в базу по НДС те суммы, которые он получил в качестве возмещения от "квартирантов" (письмо УФНС по МО от 3 февраля 2005 г. № 21-27/28632).

Разумеется, позиция Президиума ВА С может п роизвести впечатление на налоговиков на местах. Однако тем фирмам, которые уж слишком дорожат "добрыми" отношениями со своей ИФНС, лучше все-таки избегать возникновения таких ситуаций. А сделать это несложно - достаточно исключить из такой платежной "цепочки" арендодателя. Иными словами, всем будет спокойнее, если поставщики электроэнергии, тепла, света, "чистоты" и "спокойствия" будут выставлять счета-фактуры напрямую арендатору. Но, естественно, совершенно не факт, что подобные действия окажутся по нраву арендодателю, который в данном случае и диктует условия.

Составная плата

Вместе с тем никто не мешает участникам арендных отношений включить столь спорную часть издержек, связанных с "бытовым обслуживанием" арендованных объектов, в так называемую переменную часть арендной платы. Иными словами, на практике будет происходить то же самое, что и в случае с возмещением затрат арендодателя, просто в договоре "подобный маневр" будет оформлен несколько иначе. А именно: постоянная часть будет равна самой арендной плате, а переменная - затратам на "коммуналку" и прочее.

Налоговый учет обеих сторон такой сделки окажется аналогичным, как если бы договором была предусмотрена оплата только за аренду, то есть без каких-либо возмещений арендодателю.
Кроме всего прочего, в подобных ситуациях арендатору без каких-либо проблем удастся списать даже те суммы, которые он истратил на оплату налогов и страховых премий за хозяина помещений. Спокойствие обеспечивает недавнее письмо Минфина от 3 сентября 2009 г. № 03-03-06/1/567, которым финансовое ведомство дало добро на "расходный" учет подобных сумм при условии, что они входят в переменную часть арендных платежей. Правда, арендодателю от таких разъяснений, как говорится, не горячо и не холодно, ведь ему все равно придется рассчитаться с бюджетом, но уже посредством включения указанных сумм в базу по "прибыльному" налогу.

Самое же замечательное в подобном способе оформления арендных отношений то, что никаких "заморочек" с НДС возникнуть не должно. В данном случае речь будет идти об обычных арендных платежах. А значит, арендодатель совершенно спокойно выставит "квартиранту" счета-фактуры, на основании которых последний сможет предъявить налог к вычету. Если же у налоговиков на местах все эти действия вызовут смущение, то весьма убедительным доводом правомерности подобных манипуляций послужат как разъяснения чиновников (напр., письмо Минфина от 19 сентября 2006 г. № 03-06-01-04/175), так и позиция Президиума ВАС, изложенная в постановлении от 10 марта 2009 г. № 6219/08.

Татьяна Прасолова, эксперт ООО "Центр экономической информации"

Источник: журнал "Налоговый вестник", №10, октябрь 2009
www.nalogvestnik.ru

28.10.2009
Цены на жилье в России выросли за неделю на 0,2%
← предыдущее
  Ипотека не прижилась. Получится ли россиянам жить в рассрочку без участия банков?
следующее →